Вложения в недвижимость остаются одним из самых надежных способов сохранения капитала. Однако рынок жилья меняется, и инвесторы все чаще обращают внимание на альтернативные форматы. Апарт-отели занимают особое место в этой сфере. Это не просто покупка квадратных метров, а приобретение доходного бизнеса с возможностью пассивного заработка. Разберемся, насколько выгодны инвестиции в апарт-отели, какие риски существуют и как выбрать прибыльный объект.
Апарт-отели — это формат недвижимости, который сочетает в себе черты жилых квартир и гостиничного бизнеса. С юридической точки зрения апартаменты относятся к нежилым помещениям, приспособленным для временного проживания. По своим техническим характеристикам они не уступают квартирам, но имеют ряд особенностей в эксплуатации и налогообложении.
Инвесторов этот сегмент привлекает по нескольким причинам. Во-первых, порог входа в такие проекты часто ниже, чем в классические гостиницы. Во-вторых, апарт-отели обеспечивают профессиональное управление, что избавляет владельца от операционной рутины. Ну и главное — это возможность получать регулярный доход от аренды без необходимости самостоятельно искать арендаторов.
При сравнении двух форматов важно учитывать конечную цель инвестиций. Если вы планируете долгосрочную аренду с минимальным участием, апарт-отели дают фору. В отличие от квартир, где владелец вынужден самостоятельно заниматься поиском жильцов, уборкой и решением текущих проблем, сервисные апартаменты предлагают готовую инфраструктуру. Большую часть забот берет на себя управляющая компания.
С другой стороны, квадратный метр в апартаментах часто обходится дешевле. Это позволяет получить более высокую доходность на вложенный капитал. Однако при покупке квартиры у вас остается постоянная регистрация и привычный статус жилой недвижимости. В апарт-отелях это невозможно, что снижает их ликвидность при перепродаже.
У этого инструмента есть несколько весомых преимуществ. Во-первых, пассивный доход. Управляющая компания занимается рекламой, бронированием и заселением гостей. Владельцу остается только получить прибыль за вычетом комиссии.
Во-вторых, стабильность спроса. Апарт-отели востребованы у туристов и командированных. Они обеспечивают более высокую загрузку по сравнению с классическими квартирами. Важно понимать: чем лучше локация, тем выше поток гостей.
В-третьих, возможность использовать объект для собственного проживания. В межсезонье или в личных целях вы можете заезжать в свои апартаменты. Но нужно учитывать правила управляющей компании.
Еще один плюс — рост стоимости самого актива. Хотя апартаменты дорожают медленнее жилья, их цена все равно увеличивается за счет развития инфраструктуры района.
Не стоит думать, что инвестиции в апарт-отели полностью безопасны. У этого формата есть свои риски. Главный из них — правовая неопределенность. Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, власти могут вводить новые ограничения. Например, классификация гостиниц или обязательная сертификация. Некоторые объекты, построенные с нарушениями, рискуют не пройти проверку и лишиться возможности сдаваться посуточно.
Второй риск — зависимость от управляющей компании. Если оператор работает неэффективно, загрузка падает, а значит, падает и ваш доход. В некоторых случаях собственники жалуются на скрытые комиссии и невыплату прибыли.
Третий риск — сезонность. Курортные апарт-отели сильно зависят от туристического потока. Зимой или в межсезонье загрузка может снижаться на 30–50%, что напрямую влияет на ваши ежемесячные поступления.
Ожидания инвесторов часто расходятся с реальностью. В рекламных материалах фигурируют цифры 15–20% годовых. На практике профессиональные участники рынка называют другие диапазоны.
По данным экспертов, реальная операционная доходность инвестиций в апарт-отели находится на уровне 7–9% годовых. В премиальных проектах или топовых локациях этот показатель может достигать 11–12%, но не выше. Причем речь идет о доходности до вычета налогов и управленческих расходов.
Таблица средней доходности по форматам
Важно! Соотношение доходности и риска по апарт-отелям выглядит неочевидно на фоне высоких ставок по депозитам в 2025 году. Эксперты указывают, что при ключевой ставке ЦБ 21% годовых экономика апарт-отелей становится менее привлекательной. Коммерческий директор ГК «ПСК» Андрей Колосовский объясняет: «Это про долгосрочную историю. Если у инвестора цель — сохранить деньги на 5–10 лет, то недвижимость как актив дает плюс в виде роста стоимости квадратного метра. В моменте депозит выигрывает, но по итогу десяти лет результат может быть одинаковым».
Кроме того, не забывайте о скрытых расходах. Коммунальные платежи в апартаментах выше, чем в квартирах. Налог на имущество для физлиц может достигать 2% от кадастровой стоимости. Управляющая компания забирает 20–30% от выручки. С 2025 года добавился туристический налог — 1% от стоимости проживания. Подробнее о налогах читайте в отдельном разделе.
У инвестора есть несколько моделей получения дохода. Каждая имеет свои особенности.
Владелец сам ищет арендаторов, занимается заселением и уборкой. Плюс — полный контроль и отсутствие комиссии. Минус — большая нагрузка на личное время. Такой вариант подходит собственникам, которые живут рядом со сдаваемыми апартаментами или имеют опыт в краткосрочной аренде. Без профессионала сложно обеспечить высокую загрузку и избежать простоев.
Это самый популярный способ. Вы передаете апартаменты профессиональному гостиничному оператору. УК занимается маркетингом, бронированием, приемом гостей и хозяйственными вопросами. В обмен забирает 20–30% от прибыли. Инвестор получает пассивный доход, но практически полностью теряет контроль над объектом. Договор с УК — ключевой документ, который стоит внимательно изучить перед подписанием.
Этот метод предполагает, что управляющая компания выступает агентом собственника. Доход от конкретного номера поступает владельцу напрямую за вычетом комиссии. Если апартамент простаивает, вы не получаете ничего. Риск простоев полностью лежит на инвесторе.
В последние годы набирает популярность котловой метод учета. При такой схеме все доходы от сдачи номерного фонда суммируются. Затем чистая прибыль распределяется между собственниками пропорционально площади их юнитов. Плюс котлового метода — стабильность. Вы получаете выплаты каждый месяц независимо от загрузки именно вашего номера. Минус — зависимость от эффективности работы УК в целом по объекту.
Налогообложение апарт-отелей — это отдельная большая тема. Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, ставки налогов выше, чем для квартир.
Налог на имущество физических лиц. Базовая ставка для апартаментов может достигать 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения, для квартир она обычно составляет 0,1–0,3%. Разница существенная, особенно для дорогих объектов.
Туристический налог. С 1 января 2025 года в России введен новый обязательный платеж. Ставка в 2025 году составляет 1% от стоимости проживания, но не менее 100 рублей в сутки. Плательщиками признаются организации и физлица, которые оказывают услуги временного размещения. Таким образом, нагрузка ложится на собственника апартаментов, если он получает доход напрямую от гостей. Многие управляющие компании уже включили этот налог в свои комиссии, но вам стоит уточнить этот момент в договоре.
НДФЛ. Доход от сдачи апартаментов облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13% (15% для доходов свыше 5 млн рублей). Если вы не оформлены как ИП, ответственность за декларирование лежит на вас. За неуплату грозят штрафы и пени.
Чтобы инвестиции не разочаровали, важно подойти к выбору объекта системно. Вот рекомендации экспертов.
«Реальная операционная доходность инвестирования в подобные объекты находится на уровне 7–9% годовых, что представляет собой хорошую прибыль в текущих условиях. Если вы увидите срок окупаемости 7–8 лет, скорее всего, эти цифры будут недостижимы, а в рекламе будет сноска «не является публичной офертой».
Не доверяете рекламным обещаниям доходности в 20%?
Это правильный подход. Мы поможем вам отделить реальность от маркетинга. Получите бесплатную консультацию по инвестициям в 2026 году, на которой мы подробно разберем все скрытые расходы и покажем, какую прибыль на самом деле приносит этот формат
Вопрос: Могу ли я получить регистрацию в апарт-отелях?
Ответ: Временную регистрацию получить можно, но только если апартаменты находятся в здании гостиничного типа. Постоянной прописки не будет — это статус нежилого помещения.
Вопрос: Что выгоднее: купить апартамент или квартиру?
Ответ: Для пассивного дохода с профессиональным управлением — апартаменты. Для долгосрочного владения и перепродажи с большей ликвидностью — квартира. Все зависит от ваших целей.
Вопрос: Какой минимальный порог входа в такие инвестиции?
Ответ: Все зависит от региона и стадии строительства. На курортах можно найти варианты от 4–5 млн рублей за небольшую студию. В Москве и Санкт-Петербурге цены начинаются от 8–10 млн рублей.
