Российский рынок торговых центров переживает серьёзный кризис. По данным Focus Technologies, посещаемость ТРЦ в России снизилась на 3% в первой половине 2025 года. Ситуация критическая: эксперты прогнозируют, что каждый десятый торговый центр будет снесен или кардинально переделан в ближайшие три года. На сегодняшний день стало совершенно очевидно, что владельцы торговой недвижимости должны действовать оперативно и решительно.
Традиционная модель торговых центров, основанная на ритейле одежды и товаров повседневного спроса, больше не работает. Маркетплейсы забирают значительную долю покупок, а посетители всё чаще приходят в ТРЦ не за товарами, а за впечатлениями и новым опытом. Поэтому решение кроется в полном переосмыслении этажей торговых центров под HoReCa форматы. Рестораны, фуд-холлы и развлекательные зоны становятся новыми точками притяжения, способными вернуть стабильный поток посетителей и увеличить доходность проектов.
Статистика по регионам России показывает устойчивое снижение трафика. В Екатеринбурге посещаемость торговых центров в марте 2025 года оказалась на 7% ниже, чем в 2024-м, и на 25% ниже доковидного уровня 2019 года. Аналогичная динамика наблюдается в Санкт-Петербурге, Казани и других крупных городах. Падение объёмов продаж стало реальной проблемой для предпринимателей, которые стремятся сохранить свой бизнес в условиях кризиса розничной торговли.
Основные причины кризиса связаны с фундаментальными изменениями в поведении потребителей. Рост популярности маркетплейсов привёл к тому, что люди всё реже покупают одежду и товары для дома в офлайне. Молодёжь предпочитает заказывать через интернет, а старшее поколение экономит из-за нестабильной экономической ситуации. Владелец торгового центра сегодня вынужден переосмысливать стратегию развития и искать новые способы привлечения аудитории.
«Потребители ограничивают расходы, но люди уже привыкли питаться вне дома и общаться в кафе. В торговые центры сейчас ходят не за товарами, а за эмоциями», — отмечает Александр Обуховский, директор по маркетингу Knight Frank.
Важно понимать: торговые центры больше не могут полагаться только на традиционный ритейл. Будущее за пространствами впечатлений. Именно поэтому всё больше собственников коммерческой недвижимости обращают особое внимание на развитие HoReCa-сегмента и развлекательных форматов.
Статистика показывает революционное влияние HoReCa форматов на эффективность торговых центров. По данным компании JLL, правильно организованный фудкорт увеличивает общий поток посетителей в ТРЦ на 7%. В вечернее время и воскресенье этот показатель достигает 12%. Скорее всего, эта цифра будет расти в дальнейших периодах, учитывая тренды изменения потребительского поведения.
Ещё более впечатляющая цифра: выручка других арендаторов торгового центра при усилении сегмента Food & Beverages вырастает на 5%. Это происходит благодаря увеличению времени пребывания посетителей и созданию дополнительных поводов для визита. Ассортимент товаров и услуг становится шире, а посетителей можно удерживать в ТЦ значительно дольше.
Девелоперы уже отреагировали на эти данные. В строящихся ТРЦ Москвы под рестораны и общепит отдают 20-30% сдаваемых в аренду площадей. Для сравнения: в уже построенных торговых центрах доля HoReCa составляет всего 3-15%. Это значит, что рынок действительно переживает трансформацию, и те, кто не адаптируется, рискуют потерять конкурентоспособность.
Роль общепита в торговых центрах кардинально изменилась за последние пять лет. Если раньше рестораны и кафе выполняли обслуживающую функцию — предоставляли возможность перекусить во время шопинга, то сегодня они становятся полноценными якорными арендаторами. Использование HoReCa-форматов в качестве главных магнитов трафика стало самым простым и эффективным решением проблемы посещаемости.
Современные посетители приходят в ТРЦ специально ради ресторана или интересного гастрономического события. Качественный общепит создаёт лояльную аудиторию, которая возвращается регулярно, а не от случая к случаю. Например, если в торговом центре появился новый авторский ресторан или открылась уникальная кофейня с концептуальным интерьером, больше людей захотят посетить это место и поделиться впечатлениями в соцсетях.
Особенно ярко эта тенденция проявляется в работе с целевой аудиторией семей с детьми. Родители выбирают торговые центры исходя из наличия качественных детских ресторанов и семейных кафе, а уже потом обращают внимание на магазины. Такой подход позволяет удерживать потенциальных клиентов на территории ТЦ намного дольше и стимулировать спонтанные покупки.
Фуд-холл кардинально отличается от привычного фуд-корта в торговом центре.
Фуд-холл — это пространство для осознанного гастрономического опыта, где посетители приходят не за быстрым перекусом, а за новыми впечатлениями и качественной едой. В случае фуд-холла речь идёт о создании полноценной гастрономической экосистемы, которая может работать даже как отдельный бизнес.
Фуд-холлы создают принципиально иной опыт посещения торгового центра. Вместо быстрого перекуса посетители получают полноценное гастрономическое путешествие. В одном пространстве можно попробовать блюда от гавайской до чеченской кухни, сходить на винную дегустацию или мастер-класс от шеф-повара. Там же можно найти свежие продукты от фермеров, что дополнительно усиливает концепцию качества и аутентичности.
Многие фуд-холлы намеренно не работают с сервисами доставки готовых блюд. Это создаёт дополнительную мотивацию для посещения торгового центра и увеличивает время пребывания посетителей на территории. По данным аналитики, средняя продолжительность визита в фуд-холл составляет от 90 до 120 минут, что в два раза больше, чем в обычном фуд-корте.
Art People поможет разработать концепцию, найти операторов и запустить проект под ключ. Опыт работы с 2000 года, более 200 реализованных проектов HoReCa. Мы понимаем, какие товары и услуги лучше сочетаются в рамках единого пространства, и знаем, как создать уникальное предложение для вашей аудитории.
Современные торговые центры превращаются в многофункциональные развлекательные комплексы. Наиболее эффективными форматами развлечений показали себя несколько направлений, каждое из которых ориентировано на различные категории посетителей.
Кинотеатры и театральные пространства остаются классическими якорными арендаторами. Они гарантируют стабильный поток посетителей в вечернее время и выходные дни. Современные кинотеатры дополняют предложение VIP-залами, детскими сеансами и тематическими показами. Например, во втором квартале 2025 года многие ТЦ отметили заметный рост посещаемости именно благодаря обновлению кинозалов и внедрению технологий Dolby Atmos.
Игровые зоны и VR-технологии привлекают молодёжную аудиторию. Квесты, компьютерные клубы, симуляторы виртуальной реальности создают уникальный опыт, который невозможно получить дома. Средний чек в таких зонах составляет 800-1200 рублей за сеанс, что делает их экономически привлекательными для арендодателей.
Детские развлекательные центры работают с семейной аудиторией. Качественная детская зона увеличивает время пребывания семей в ТРЦ с 1,5 до 3-4 часов. Родители тратят это время на шопинг и посещение ресторанов, что напрямую влияет на повышение общего товарооборота центра.
Мастер-классы и образовательные программы создают дополнительные поводы для визита. Кулинарные курсы, творческие мастерские, бизнес-семинары формируют постоянную аудиторию и увеличивают лояльность к торговому центру. Такие активности особенно популярны среди аудитории старшего возраста и молодых предпринимателей.
Спортивные зоны (боулинг, скалолазание, батутные центры) привлекают активную молодёжь и корпоративные группы. Такие форматы особенно эффективны в вечернее время и выходные дни. Разместить подобные зоны можно на верхних этажах, где традиционный ритейл работает хуже всего.
Рестораны и развлекательные форматы усиливают эффективность друг друга. Посетители кинотеатра заходят поужинать после сеанса, участники мастер-класса продолжают общение в кафе, дети после игровой зоны просят родителей купить мороженое. Эта связь между форматами создаёт мощный синергетический эффект и позволяет удерживать посетителей на территории ТЦ максимально долго.
Статистика времени пребывания:
Увеличение времени пребывания прямо влияет на количество посетителей других зон и средний чек. Посетитель, проводящий в ТРЦ 3-4 часа, с высокой вероятностью совершит спонтанную покупку или закажет дополнительные услуги. Это очень важный показатель, который следует учитывать при планировании трансформации торгового центра.
Реконцепция торгового центра начинается с анализа существующих площадей и их эффективности. Многие ТРЦ построены по устаревшим принципам, когда большая часть площади отдавалась под магазины одежды и обуви. Пока что такая модель ещё встречается, но она стремительно уходит в прошлое.
Современный подход предполагает зонирование пространства по принципу создания впечатлений. Каждая зона должна давать посетителю новый опыт и мотивировать к более длительному пребыванию. Расположение различных функциональных блоков должно быть логичным и интуитивно понятным для гостей ТЦ.
Такое распределение создаёт логичный путь посетителя и увеличивает cross-sell между разными форматами. Карта торгового центра становится более понятной, а навигация — простой и удобной.
Рассмотрим условный пример трансформации четвёртого этажа типового ТРЦ площадью 2500 м², расположенного в жилом районе крупного города.
Трансформация увеличила доходность этажа на 22% и оказала положительное влияние на весь торговый центр. По итогам первого квартала после реконцепции общая выручка ТЦ выросла на 18%, что полностью оправдало инвестиции в модернизацию.
Сравнение арендной платы показывает, что HoReCa форматы могут обеспечить более высокую доходность с квадратного метра, чем традиционный ритейл. Особенно это актуально в текущих условиях, когда многие магазины одежды требуют снижения ставок или закрываются. Цены на аренду в ресторанном сегменте остаются более стабильными, а спрос со стороны операторов — высоким.
Инвестиции в создание HoReCa зон требуют серьёзных вложений в инженерные системы, вентиляцию и отделку. Однако правильно реализованный проект окупается быстрее традиционного ритейла благодаря более высоким ставкам и стабильности арендаторов. Деньги, вложенные в качественную инфраструктуру, возвращаются в виде повышения общей привлекательности ТЦ и роста лояльности посетителей.
Инвестиции в HoReCa форматы окупаются в среднем за 18-24 месяца при правильной реализации проекта. Это значительно меньше, чем при строительстве нового торгового центра с нуля, где срок окупаемости может достигать 5-7 лет.
Семьи с детьми составляют основную аудиторию современных ТРЦ. Родители ищут места, где комфортно и детям, и взрослам. Качественные детские зоны, семейные рестораны и безопасная среда — главные факторы выбора. Такие посетители готовы потратить больше времени и денег, если условия соответствуют их ожиданиям.
Молодёжь 18-35 лет приходит за новыми впечатлениями и социальным опытом. Для этой аудитории важны необычные рестораны, модные бары, развлекательные форматы и возможность провести время с друзьями. Они активно делятся впечатлениями в социальных сетях, что создаёт дополнительную рекламу ТЦ.
Бизнес-аудитория использует ТРЦ для деловых встреч и корпоративных мероприятий. Качественные рестораны, переговорные зоны и бизнес-услуги делают торговый центр привлекательным для этого сегмента. Часто такие гости приходят в будние дни в дневное время, что помогает равномерно распределить нагрузку.
Пенсионеры и люди среднего возраста ценят комфорт, доступность и теплую атмосферу. Для них важны удобная навигация, наличие мест для отдыха, аптеки и магазины с доступными ценами. Эта категория посетителей может стать лояльной аудиторией, если создать для них подходящие условия.
Все эти инструменты работают в комплексе и позволяют создать многоканальную систему привлечения посетителей. Важно анализировать эффективность каждого канала и перераспределять бюджет в пользу наиболее успешных направлений.
Цифровизация опыта становится обязательным элементом современного ТРЦ. Мобильные приложения с навигацией, онлайн-бронированием столиков, системами лояльности и персональными рекомендациями повышают удобство посещения. Пользователи могут заранее посмотреть меню ресторанов, зарезервировать место в кинотеатре или узнать о текущих скидках — всё это делает визит более комфортным и предсказуемым.
Локальные бренды против сетей — ещё один важный тренд. Посетители устали от однотипных магазинов и ресторанов. Уникальные местные концепции привлекают больше внимания и создают особую атмосферу. Именно локальные бренды часто становятся объектами для фотосессий и упоминаний в соцсетях, что создаёт бесплатную рекламу для ТЦ.
Устойчивое развитие и экологичность становятся важными факторами выбора. Фермерские продукты, раздельный сбор мусора, энергоэффективные решения — всё это влияет на восприятие бренда. Современные потребители, особенно молодое поколение, готовы платить немного больше за товары и услуги от компаний, которые заботятся об экологии.
ТРЦ как комьюнити-центры — концепция, которая активно развивается в России. Торговые центры становятся местами социального взаимодействия, где можно не только купить товары, но и поработать, учиться, заниматься спортом. Такой подход делает ТЦ частью повседневной жизни местного сообщества.
Коворкинги и бизнес-пространства в составе ТРЦ привлекают дневную аудиторию. Фрилансеры и представители малого бизнеса используют такие пространства для работы, а затем остаются на обед или ужин в местных ресторанах. Это очень эффективный способ увеличения дневного трафика, который традиционно является проблемной зоной для большинства торговых центров.
Гибридные форматы образования и досуга. Научные лектории, учебные центры, музыкальные школы, библиотеки нового формата — всё это превращает ТЦ в многофункциональное пространство для развития и самореализации. Посетители приходят не просто за покупками, а за новым опытом и знаниями.
Компания Art People с 2000 года специализируется на создании проектов в сфере HoReCa. За 24 года работы накоплен уникальный опыт реализации проектов любой сложности — от небольших кафе площадью 300 м² до масштабных фуд-холлов в торговых центрах. Мы понимаем специфику работы с коммерческой недвижимостью и знаем, как избежать типичных проблем на каждом этапе проекта.
Анализ локации и целевой аудитории
Команда проводит детальное исследование района, конкурентов, потребительских привычек. Мы изучаем демографию, уровень доходов, транспортную доступность, близость жилых комплексов и офисных зданий. Это позволяет создать концепцию, которая точно попадает в потребности рынка. Мы определяем, какие товары и услуги востребованы в конкретной локации, и разрабатываем предложение с учётом этих данных.
Разработка концепции
На основе анализа создаётся уникальная концепция проекта с учётом специфики торгового центра, бюджета и целей собственника. Мы продумываем не только общую идею, но и детали: от логотипа и фирменного стиля до меню и ценовой политики. Концепция должна быть чёткой, понятной и привлекательной для целевой аудитории.
Проектирование и дизайн
Собственная команда архитекторов и дизайнеров создаёт проекты, которые не только красивы, но и функциональны, эффективны в эксплуатации. Мы понимаем специфику HoReCa и знаем, как оптимизировать процесс работы кухни, зала обслуживания, складских помещений. Наши дизайнеры создают интерьеры, которые становятся визитной карточкой проекта и привлекают посетителей.
Подбор операторов
Art People имеет обширную базу проверенных партнёров — от начинающих рестораторов до известных брендов. Это позволяет создать оптимальный микс арендаторов, который будет интересен различным категориям посетителей. Мы помогаем выбрать операторов, которые соответствуют концепции проекта и способны обеспечить стабильное качество сервиса.
Запуск и управление
Компания сопровождает проект на всех стадиях, включая предоткрытийный маркетинг, обучение персонала и post-opening поддержку. Мы организуем торжественное открытие, привлекаем СМИ и блогеров, запускаем рекламные кампании. После запуска мы продолжаем следить за показателями эффективности и оперативно реагируем на возникающие проблемы.
Получите бесплатную консультацию по трансформации вашего торгового центра. Art People поможет увеличить посещаемость и доходность через создание уникальных HoReCa зон. Мы проанализируем ваш объект, расскажем о возможных решениях и предложим оптимальную стратегию развития.
✅ Проведите аудит текущей ситуации: проанализируйте посещаемость, доходность арендаторов, жалобы и предложения. Соберите обратную связь от посетителей через опросы и мониторинг отзывов в интернете.
✅ Исследуйте целевую аудиторию района: демография, доходы, потребительские привычки. Определите, какие категории населения преобладают в радиусе 5-10 км от вашего ТЦ.
✅ Оцените конкурентную среду: что предлагают другие ТРЦ в радиусе 5-10 км. Посетите конкурентов, изучите их сильные и слабые стороны, найдите ниши, которые они не закрывают.
✅ Определите проблемные зоны: этажи и арендаторы с низкой эффективностью. Проанализируйте трафик по этажам, выручку арендаторов, частоту смены арендаторов.
✅ Рассчитайте бюджет трансформации: включая инженерные системы и отделку. Учитывайте не только прямые затраты на строительство, но и потери прибыли во время реконструкции.
✅ Выберите профессионального подрядчика: с опытом HoReCa проектов в ТРЦ. Проверьте портфолио, поговорите с их клиентами, оцените репутацию на рынке.
✅ Разработайте концепцию трансформации: какие форматы и где размещать. Создайте визуализацию будущего пространства, продумайте логистику посетителей.
✅ Получите необходимые согласования: для изменения функционального назначения помещений. Обратитесь в контролирующие органы заранее, чтобы избежать задержек.
✅ Создайте план поэтапной реализации: чтобы не останавливать работу ТРЦ полностью. Продумайте временные решения для перенаправления трафика во время ремонта.
✅ Подготовьте маркетинговую кампанию: для анонса изменений. Начните информировать посетителей заранее, создайте интригу, покажите процесс трансформации.
✅ Найдите и отберите операторов: проверьте их опыт и финансовую устойчивость. Запросите бизнес-планы, рекомендации, изучите их предыдущие проекты.
✅ Запланируйте торжественное открытие: с промо-акциями и PR-поддержкой. Пригласите местных знаменитостей, блогеров, журналистов. Организуйте интересную программу для первых посетителей.
Совет №1: Внедрите гибкую систему арендных ставок
Не нужно придерживаться строго фиксированных ставок для всех арендаторов. Рассмотрите возможность дифференцированного подхода: начинающим операторам можно предложить льготный период, а успешным сетям — ставку выше среднерыночной. Учитывайте потенциал концепции, а не только текущую платёжеспособность. Такой подход позволит привлечь интересные проекты, которые в будущем станут якорями для вашего ТЦ.
Совет №2: Организуйте регулярный мониторинг качества
Создайте систему оценки работы арендаторов: проводите mystery shopping, собирайте отзывы посетителей, анализируйте жалобы. Это поможет вовремя выявить проблемных арендаторов и принять меры до того, как они испортят репутацию всего ТЦ. Лучше заменить одного плохого оператора, чем потерять поток посетителей из-за низкого качества сервиса.
Совет №3: Инвестируйте в общие зоны и инфраструктуру
Чистые туалеты, удобные зоны отдыха, бесплатный Wi-Fi, детские комнаты, камеры хранения — всё это кажется второстепенным, но сильно влияет на общее впечатление. Посетители оценивают ТЦ комплексно, и даже при наличии хороших магазинов плохая инфраструктура может оттолкнуть аудиторию.
Совет №4: Создайте систему поддержки для арендаторов
Помогайте операторам развиваться: проводите обучающие семинары, организуйте совместные акции, предоставляйте данные аналитики по трафику и продажам. Чем успешнее ваши арендаторы, тем стабильнее ваш доход и выше привлекательность ТЦ для новых операторов.
Совет №5: Развивайте digital-присутствие
Создайте качественный сайт с каталогом арендаторов, актуальными новостями и акциями. Ведите активные соцсети, публикуйте интересный контент, взаимодействуйте с подписчиками. Большинство посетителей перед визитом смотрят информацию о ТЦ онлайн — если ваше digital-присутствие слабое, вы теряете значительную часть потенциальных гостей.
Начните трансформацию вашего ТРЦ уже сегодня!
Art People — ваш надёжный партнёр в создании успешных HoReCa проектов. 24 года опыта, более 200 реализованных проектов, полный цикл услуг от идеи до запуска. Мы работаем по всей России и готовы взяться за проекты любой сложности.
Свяжитесь с нами для получения бесплатной персональной консультации!
Оставьте заявку на нашем сайте, мы оперативно ответим на все ваши вопросы и предложим оптимальное решение для вашего торгового центра.
Мы верим в будущее торговых центров как многофункциональных пространств, где люди не просто покупают товары, но проживают яркие моменты своей жизни. Давайте вместе создадим это будущее!
Art People — превращаем торговые центры в точки притяжения.
Стоимость зависит от площади и сложности проекта. В среднем, создание фуд-холла площадью 1000 м² требует инвестиций 15-25 млн рублей, включая инженерные системы и отделку общих зон. Если речь идёт о здании с устаревшими коммуникациями, сумма может быть выше. Точную оценку можно получить только после технического аудита объекта.
Полный цикл от концепции до запуска занимает 8-12 месяцев. Это включает проектирование (2-3 месяца), согласования (1-2 месяца), строительство (4-6 месяцев) и подготовку к открытию (1 месяц). В некоторых случаях можно ускорить процесс, но важно не жертвовать качеством ради скорости. Лучше открыться на месяц позже, но с полностью готовым продуктом, чем спешить и получить негативные отзывы.
Минимальная эффективная площадь — 800 м². Это достаточно для размещения 8-10 ресторанных корнеров, зоны для посадки гостей и необходимой инфраструктуры. Оптимальный размер для районного ТРЦ — 1200-2000 м². Для флагманских проектов можно рассматривать площади до 3000-5000 м², но только если трафик и покупательская способность аудитории это оправдывают.
Выбор зависит от целевой аудитории, конкурентной среды и позиционирования ТРЦ. Семейные центры нуждаются в детских кафе и casual-ресторанах с демократичными ценами. Бизнес-районы требуют форматов быстрого обслуживания и качественных кофеен. Молодёжные ТЦ ориентируются на необычные концепции, стритфуд, крафтовые бары. Проведите исследование прежде, чем принимать решение.
Рекомендуется поэтапная трансформация. Начните с одного этажа или зоны, оцените результат, внесите корректировки и переходите к следующим этапам. Это снижает риски и позволяет сохранить операционную деятельность. Кроме того, поэтапный подход даёт возможность привлекать инвестиции постепенно и окупать предыдущие вложения за счёт увеличения доходности.
Основные риски: превышение бюджета, затягивание сроков, неправильный выбор операторов, недооценка требований к инженерным системам, снижение трафика во время ремонта, конфликты с действующими арендаторами. Работа с опытным подрядчиком минимизирует эти риски. Также важно иметь финансовую подушку безопасности на случай непредвиденных расходов.
Качественные операторы ищут локации с хорошим трафиком и разумными условиями аренды. Предложите гибкие условия для старта (например, льготный период на первые 3-6 месяцев), инвестируйте в качественную отделку и современное оборудование, создайте привлекательную концепцию пространства. Используйте нетворкинг: общайтесь с рестораторами, участвуйте в отраслевых мероприятиях, работайте с консультантами, у которых есть база контактов.
Для семейной аудитории — детские игровые центры и семейные развлечения (батутные парки, мини-зоопарки). Для молодёжи — VR-игры, квесты, боулинг, компьютерные клубы. Универсальный вариант — кинотеатр, который работает со всеми возрастными группами и гарантирует стабильный трафик. Также хорошо работают образовательные форматы: мастер-классы, курсы, творческие студии.
При правильной реализации инвестиции в HoReCa зоны окупаются за 18-24 месяца. Ключевые факторы успеха: качественная концепция, профессиональная реализация, эффективный маркетинг, правильный выбор операторов. В некоторых случаях срок может быть короче (12-15 месяцев), если проект попал точно в потребности рынка и стал вирусным. В сложных рыночных условиях срок может растянуться до 30-36 месяцев.
HoReCa форматы требуют усиленной вентиляции (особенно для кухонь и зон с открытым огнём), дополнительных мощностей электроснабжения (профессиональное кухонное оборудование потребляет много энергии), системы водоотведения с жироуловителями, усиленных противопожарных систем, а также соответствия всем нормам СанПиН. Планируйте эти расходы заранее — они могут составить 30-40% от общего бюджета трансформации.
Отслеживайте ключевые показатели: общий трафик ТЦ (количество посетителей в день), среднее время пребывания, выручку арендаторов, занятость парковки, активность в социальных сетях, NPS (индекс лояльности), количество повторных визитов. Сравнивайте данные до и после трансформации. Проводите регулярные опросы посетителей. В идеале, эффект должен быть заметен уже в первый квартал после открытия обновлённых зон.
